江苏高院：承租人主张租赁关系设立查封抵押之前，请求排除强制执行的，必须严格举证合法的租赁合同及租赁物占有的事实

导语：每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。我们已推出多篇执行案例，辅助执行实务操作。本期与您分享执行异议之诉案例。案外人以租赁关系为由提出执行异议，尤其是案外人主张租赁关系设立于查封抵押之前，要求带租拍卖，法院如何审查。

裁判要旨：

承租人主张租赁关系设立查封抵押之前，请求排除强制执行的，必须严格举证合法的租赁合同及租赁物占有的事实

案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏民终1615号“张孝国与许楚汉、吴美仙等二审民事判决书”（审判长苏峰审判员李晶审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20171127）。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨租赁合同丨查封抵押丨涤除租赁

实务要点：

第一、本案为江苏省高级人民法院2018年3月12日发布的典型案例。对不动产评估拍卖中，承租人提出租赁设立于查封抵押之前，要求带租拍卖，势必会影响不动产处置移交，因此，法院审查重点是租赁关系真实与能否涤除租赁关系。理由是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

第二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。

关键是租赁关系成立事实是否在查封抵押之前，即排除恶意串通虚构租赁关系之嫌疑。法院严格审查，本案从租赁合同订立时间、租金实际交付情况、以及实际占有使用情况，结合异议人陈述，综合判断是否虚构租赁关系（详见常州中院认定部分）。

第三、《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

案外人主张租赁关系成立在查封抵押之前，江苏高院评价“上诉人主张自2011年11月7日起与他人签订的20年租赁协议、两日内付清17年的房屋租金、105万元租金均由现金支付、开具的收到三年租金的收据编号连号，上述情形均与生产、经营的常理不符。上诉人举证的涉案房屋租赁合同的履行期限与被上诉人举证的房屋租赁合同履行期限不一致，存有冲突。被上诉人提供录音证据证明上诉人与他人为规避执行拍卖伪造、倒签了房屋租赁合同。”

第四、关于承租人提出执行异议之诉的审查认定规则，可参见江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》第二十六条（附后）。

案情介绍：

一、许楚汉与陈庄灵、刘艺、吴美仙、吴玉、超君实公司、腾驰公司民间借贷纠纷一案，常州中院作出（2013）常民初字第81号民事判决：一、陈庄灵、刘艺于判决生效后30日内向许楚汉归还借款本金1080万元、违约金等；二、陈庄灵、刘艺以其提供抵押担保的坐落于常州市武进区湖塘镇虹北路288-A号的房屋在上述第一项确定的金额范围内，以折价或拍卖、变卖所得价款向许楚汉优先清偿；三、……

该判决查明，常州市武进区湖塘镇虹北路288-A号房屋已颁发常房权证武字第××号、第××号房屋所有权证，房屋所有权登记在陈庄灵、刘艺名下，系二人各50%按份共有。2011年11月17日，抵押权人许楚汉（甲方）与抵押人陈庄灵、刘艺（乙方）案涉湖塘镇虹北路288-A号、288-B号两幢房屋签订了1份房产抵押合同，并于2011年11月28日办理了抵押权登记，许楚汉作为房屋他项权利人领取了常房他证武字第××号房屋他项权证。在该案审理阶段，常州中院于2013年9月23日查封湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋。

该案进入执行程序后，常州中院于2016年1月23日发出公告，该院将依法拍卖湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋，与该拍卖物有利害关系的单位或个人于5日内带相关证据到该院进行登记。

二、通州村镇银行与江苏通洲博创建材科技有限公司、陈庄灵、刘艺等金融借款合同纠纷一案，江苏省南通市通州区人民法院于2015年6月30日作出（2015）通商初字第584号民事判决。其中第二项判决：如江苏通洲博创建材科技有限公司未能按第一项判决履行，通州村镇银行对陈庄灵、刘艺的抵押物的价款在1200万元内享有优先受偿权。根据该判决查明的事实，该抵押于2012年11月20日办理了房屋他项权证登记。通州村镇银行已向常州中院申请参与分配。

三、张孝国向常州中院提出执行异议称，常州中院将要评估拍卖的湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋，其与陈庄灵、吴玉已于2011年11月7日签订房屋租赁合同，约定租赁该房屋，租期20年，自2011年11月7日至2031年11月6日，租金35万元/年。合同签订后，异议人分批支付了租金。异议人于2011年11月7日依约定接受了该房屋。之后，异议人即对房屋进行了装修改造，用作菜场经营，并将所有铺位出租给100多位商贩，自2011年7月营业至今。异议人事后了解到被执行人于出租后将该房屋抵押给申请执行人。常州中院（2013）常执字第199号公告要求租赁人于5日内提供相关租赁合同，异议人于2016年3月12日自外地回来后才知道该公告。请求终止对湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋的拍卖，由异议人继续占有使用该房屋。

四、常州中院认为，对原告张孝国与第三人陈庄灵的主张不予支持，理由如下：

一、事发经过陈述矛盾。1、对于合同的签订地点，原告张孝国在2017年4月12日与第三人陈庄灵在2017年5月10日庭审中均称述，该合同系三人于2011年11月7日在常州市新桥万源饭店协商签订的。但在原告张孝国所举证据4《关于湖塘镇虹北路288-A号、288-B号租赁支付方式补充协议》中，明确写明三人签订争议合同的地点系在常州市××××号通信大厦。2、对于合同签订的经过。原告张孝国与第三人陈庄灵均称述，该合同系三人于2011年11月7日签订。被告吴美仙、刘艺陈述系2014年7月1日倒签协议，被告许楚汉提供事发录音光盘，该光盘中，第三人陈庄灵、被告吴美仙明确陈述为规避法院拍卖案涉房屋将合同日期以及租金收据倒签的经过。

二、案涉房屋于同一时段存在多份租赁合同。就本案所涉的房屋租赁合同，原告张孝国举证的《房屋租赁合同》落款签订日期为2011年11月7日，被告许楚汉举证的《房屋租赁合同》落款签订日期为2011年11月6日，且陈庄灵的签名笔迹，明显不是同一人所签。同一时段，陈庄灵与常州博创实业投资有限公司就案涉房屋于2011年11月29日签订一份《租房协议》。

三、2011年至2013年租赁情况存疑。对于2011年至2013年租金收取情况，原告张孝国提供三张租金收据，被告许楚汉抗辩三张收据编号连号明显虚假且提供事发倒签的录音光盘。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对该事实的举证责任应当由原告张孝国承担，在其举证不能时应承担对其不利的法律后果，故对原告张孝国主张第三人陈庄灵收到其三年连续每年35万现金缴纳租金的事实，该院认为依据不足。

据此，原告张孝国所举证据可以证明2014年其支付给第三人陈庄灵共计595万元租金以及从2014年至今双方具有案涉房屋的租赁关系，但不能证明其与陈庄灵、刘艺在2011年11月7日至2014年7月1日即存在真实的租赁关系，故其主张对案涉争议房屋享有发生在法院查封之前的租赁权，没有事实依据。综上，驳回原告张孝国的全部诉讼请求。

裁判要点与理由：

江苏高院认为本案争议焦点：上诉人张孝国主张在涉案房屋设定抵押、查封之前即租赁该房屋是否有事实依据。

江苏高院认为：上诉人的上诉请求不能成立。理由为：

一、上诉人主张自2011年11月7日起与他人签订的20年租赁协议、两日内付清17年的房屋租金、105万元租金均由现金支付、开具的收到三年租金的收据编号连号，上述情形均与生产、经营的常理不符。执行异议及一审审理过程中，审理法院及被上诉人指出上诉人陈述其关于房屋承租、转租的内容存在多处矛盾，上诉人举证的涉案房屋租赁合同的履行期限与被上诉人举证的房屋租赁合同履行期限不一致，存有冲突。被上诉人提供录音证据证明上诉人与他人为规避执行拍卖伪造、倒签了房屋租赁合同。综上，对上诉人认为在涉案房屋设定抵押、查封之前即自2011年11月7日起租赁涉案房屋的主张，不予采信。

二、上诉人实际系主张对涉案房屋带租拍卖，执行法院对上诉人的主张进行异议审查并未损害上诉人的权益。因上诉人未能提供充分证据证明其在涉案房屋设定抵押之前即租赁该房屋，故对上诉人要求对涉案房屋带租拍卖的主张不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

法律依据：

《物权法》

第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》

第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条  被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。

第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》

二十六、承租人作为案外人提起执行异议之诉的，如何处理？
根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。在该执行异议之诉案件的审理中，对承租人租赁权的认定应当区分不同情形进行处理：

（一）关于租赁与查封的问题。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。

（二）关于租赁与抵押的问题。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），其要求停止执行的，不予支持。

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